買賣房地產的鐵則：先鑑價，再出價

如果不是專門從事房地產投資的朋友，能夠累積豐富房地產買賣經驗的人相信不多。本篇老查分享一個真實故事，說明房地產交易中「先鑑價，再出價」的重要性。

前言

老查在全心投入金融商品交易前，

曾經有想過要從事不動產行業，

雖然後來因故未能如願，

但也通過了普考不動產經紀人資格考試，

並且做過幾筆不動產交易，

所以老查的朋友們遇到不動產買賣的問題時，

都喜歡來找老查討論。

真實故事

老查的好友，李先生，是一家中小企業的老闆。

李先生準備明年成家，於是從今年八月開始看房子，

老查建議他慢慢來，先累積一些看房子的經驗，

有覺得不錯的，可以先請銀行鑑價看看，

這樣累積一段時間之後，

對於當地的行情與自己的喜好，都能有一定的掌握度。

李先生的預算大概在3300萬~3500萬，

希望銀行貸款可以貸到75成左右，

也就是頭期款李先生希望可以壓在900萬以下。

物件A是內湖區的一間新成屋，

李先生曾經看過一次，格局、環境都很喜歡，

無奈屋主開價4100萬，與預算差距太大只好作罷，

也沒有再去進行「鑑價」的動作。

這天早上房仲約了李先生的父親去看物件A，

李先生的父親看完覺得非常喜歡，

要求李先生立刻下斡旋來和屋主談價格，

於是李先生就付了10萬的斡旋金，
希望屋主可以同意以3400萬將房子售出，

結果出乎意料地，當天晚上屋主就點頭了。

隔天簽了約後，開始走貸款流程，

沒想到李先生最常往來的銀行，

對物件A鑑價的結果只願意貸2200萬，

所以李先生的頭期款必須要準備1200萬(3400-2200=1200)，

比起當初的預期硬生生多出了300萬，

嚇得李先生出了一身冷汗，
還好後來李先生有找到其他家銀行，
願意以特殊的條件貸給李先生2500萬，
才解決了頭期款不足的問題。

這裡就體現了「先鑑價，再出價」的重要性，

你心裡的價格、屋主心裡的價格、實價登錄的價格，

都沒有銀行鑑價來得重要，

因為銀行鑑價直接影響你所需要的頭期款金額，

如果已經簽約才發現頭期款不足，

通常這個房子都會買得非常非常辛苦。

對小資族而言，1000~1500萬的房子，

少貸1成，頭期款就必須多準備100~150萬，

這個缺口可能就要賣車、借錢、拿爸媽房子二胎才能補得上了。

總結

「先鑑價，再出價」是買賣房地產的鐵則。

鑑價的結果跟物件、景氣、貸款人條件都有關係，

你可能根本沒有準備那麼多頭期款。

謹記，「先鑑價，再出價」，讓你永保安康。